国土交通省は9月19日、2023年の基準地価を発表しました。住宅地や商業地など全用途の全国平均が前年比1.0%上がり、2年連続のプラスでした。新型コロナウイルス禍からの経済再開が追い風となり、上昇率はコロナ前の19年の0.4%を上回りました。回復基調は全国に広がっています。
この記事では基準地価から見える日本経済の現在地と懸念点について解説します。
2023年基準地価の概要
国土交通省が発表した2023年の基準地価によれば、住宅地や商業地など全ての用途において、全国平均が前年比1.0%上昇し、2年連続のプラス成績を記録しました。
新型コロナウイルスの影響からの経済再開が追い風となり、上昇率はコロナ前の19年の0.4%を上回りました。この回復基調は全国に広がり、21,381地点での地価動向調査でも、住宅地は前年比0.7%、商業地は1.5%の上昇が見られました。
特に注目すべきは、地方圏における地価の上昇です。2019年のマイナス0.3％からプラス0.3％まで回復し、住宅地は31年ぶりのプラスになりました。
東京23区の1平方メートルあたりの平均価格も、バブル期に比べて4割程度の水準となり、上昇基調を維持できるかが注目されています。
基準地価の重要性
「基準地価」とは土地の標準価格のことです。 評価の対象となるのは全国の約2万地点の「基準地」です。 基準地価の評価方法は公示地価とほぼ同じですが、都市計画区域内以外も含まれる点などが異なります。
これは経済の動向を知るための大切な指標ですが、他にも公的機関が発表している地価の指標があります。それは、国交省が出している公示地価と国税庁が出している路線価です。
公示地価と路線価は1月1日時点を調査基準にしており、前年後半の経済動向を反映します。これに対して、基準地価は7月1日時点を調査基準とするため、当年の前半の経済動向が影響を与えます。
つまり、基準地価は今年に入ってからの経済動向を読み取るのに便利な経済指標といえます。
もちろん基準地価だけで経済状況を判断することはできないので、複数の指標を総合的に分析する必要があります。
地価上昇の要因
商業地で変動率がプラスとなったのは全国で22地点。去年の18地点から4地点増えました。地方での持ち直しが顕著で、福島、石川、奈良が新たにプラスに持ち直しています。
主な要因は２つ考えられます。
地方の中心都市周辺で住宅需要が高まる
人口集中が進む地方の中心都市周辺で住宅需要が高まり、地価が上がりました。
地方圏の住宅地は札幌、仙台、広島、福岡、の4県が牽引しましたが、分かりやすい例として、札幌駅までのアクセスが便利な北海道恵庭市の中心部で上昇率20%を超える地点が多くありました。他の地域でも同様に中心都市の周辺で住宅需要の高まりが見られます。
インバウンドの増加
コロナが落ち着き経済活動が再開した事で都市圏を中心にインバウンド（訪日外国人）の流入が増えました。
訪日客数の水準は、コロナ前の19年の8割に戻っていて、繁華街や観光地の地価を押し上げたと見られます。
金利上昇が地価上昇を鈍化させる懸念
気になるのは、今後も地価上昇(＝経済回復)が続くのか？という点です。
要因で挙げたインバウンドの増加や、コロナ後の回復局面などは今回でそれなりに出尽くした感があります。そうなると重要なのはもう一つの要因として挙げた住宅需要です。
住宅の購入を検討する際は住宅ローンを組むのがほとんどです。また、宅地開発や住宅販売の企業は銀行からの借り入れ規模によって積極的に投資できるかが変わってきます。
ここで懸念されるのが金利の上昇。日銀がYCC(イールドカーブコントロール)の運用を柔軟化したことで、10年国債の利回りがジリジリと上昇しています。これによって、当然ながら住宅ローンや企業融資の金利が上昇し始めているのです。
地価の上昇が見られた2023年前半ですが、金利上昇がそれを鈍化させる影響が出るだろうと懸念されます。
まとめ
発表された地価基準から、2023年前半の不動産市場が回復基調にあることが確認できました。
主な要因は2つ
- 住宅需要の高まり
- インバウンドの回復
そして、今後の懸念は金利上昇が不動産市場の回復基調に水をさすことだと述べました。
日銀のYCC政策には長短あるので、一概に正解・不正解と断じられません。ですが、個人的には金利上昇を許容する政策変更は時期尚早だったのではないかと心配しています。
今が日本の景気回復が軌道に乗るかの正念場です。政府、日銀は難しい局面ですが間違いのない舵取りをお願いします！
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